Vicios de construcción: por qué la discusión sobre el plazo de prescripción se pierde en primera instancia

El escenario que conoce cualquier inmobiliaria

Un condominio recibido hace cuatro años empieza a acumular reclamos. El agua no evacúa bien en los pasillos de los últimos pisos. Hay desniveles en los peldaños de las escaleras. Aparece un asentamiento de terreno frente a uno de los edificios. La comunidad demanda a la inmobiliaria vendedora y a la constructora que ejecutó las obras.

La defensa aparece sola y casi siempre es la misma: eso no son vicios de construcción, son terminaciones y acabados. Y las terminaciones prescriben en tres años, no en cinco. Si el argumento prospera, la demanda se cae completa sin necesidad de discutir un solo peso de indemnización.

Es una buena defensa. El problema es dónde se gana o se pierde.

Lo que resolvió el caso

En Los Nogales con Empresa Constructora Ormuz Limitada e Inmobiliaria Nataniel Limitada, la Corte de Apelaciones de San Miguel confirmó la condena solidaria de ambas demandadas al pago de $50.000.000 por defectos de construcción en los espacios comunes de un conjunto de viviendas sociales. Las dos recurrieron de casación en el fondo. El 10 de julio de 2026, la Corte Suprema rechazó ambos recursos por manifiesta falta de fundamento (Rol 30542-2026).

La inmobiliaria sostuvo que los defectos eran terminaciones y que, por tanto, el plazo aplicable era de tres años, vencido antes de la notificación de la demanda. No llegó a discutirse. La calificación de los defectos como constructivos —y no como acabados— ya había quedado establecida como hecho de la causa por los jueces del fondo, sobre la base del informe pericial. La Suprema no revisa esa determinación: solo puede hacerlo si se denuncia y acredita la infracción de normas reguladoras de la prueba, cosa que no ocurrió.

La constructora atacó por otro flanco: el peritaje no avaluó el costo de reparar cada partida defectuosa, de modo que el daño nunca quedó prefijado y no habría nada que indemnizar. La Corte respondió que ese reproche no plantea una alteración de la carga de la prueba, sino una discrepancia sobre su suficiencia, que tampoco es revisable en casación. El tribunal de instancia había fijado el monto de manera prudencial en $50.000.000, apoyándose en testigos contestes en que las reparaciones no bajaban de $150.000.000 y en la proporción entre defectos acreditados y demandados.

Lo que dice la ley y lo que decide el juez

Vale la pena separar dos cosas que suelen confundirse al leer un fallo como este.

Los plazos no los fijó ningún tribunal. Están en el artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, que escalona la responsabilidad del primer vendedor según el tipo de falla: diez años cuando el problema es estructural, cinco cuando afecta elementos constructivos o instalaciones, tres cuando se trata de terminaciones o acabados. Esa misma norma es la que hace responder también a la constructora que ejecutó las obras. Nada de eso está en discusión ni depende del criterio de la sala que resuelva.

Lo que sí decide el juez —y es todo lo que estaba en juego en este caso— es en cuál de los tres tramos cae el defecto concreto de su proyecto. Que una pendiente mal ejecutada que impide evacuar aguas lluvias sea un elemento constructivo y no una terminación no está escrito en ninguna parte: se resuelve caso a caso, con el informe pericial sobre la mesa. Y una vez que el tribunal de instancia lo resuelve, queda fijado como hecho de la causa y las instancias superiores no lo revisan.

Ahí está la asimetría que importa para quien construye: usted no controla el plazo, pero sí controla la prueba con que se va a calificar su defecto.

Qué hacer con esto

El peritaje es la defensa. La prescripción se gana o se pierde en la etapa probatoria, no en el alegato. Participar activamente en la designación del perito, en la fijación de los puntos sobre los que informará y en las observaciones a su informe vale más que tres recursos posteriores contra un hecho que ya quedó asentado.

La fecha que gatilla el plazo. El cómputo corre desde la recepción definitiva, no desde la escritura de compraventa ni desde la entrega material de cada unidad. Tener esa fecha documentada, con el acta municipal a mano, es lo primero que hay que resolver al recibir una carta de reclamo.

Sobre el monto. Este caso deja una lección incómoda para las demandadas: la ausencia de una avaluación pericial del costo de reparación no impidió la condena. El tribunal fijó la cifra con testimonial y criterio prudencial. Quien espera ganar por la debilidad probatoria del monto ajeno está apostando a algo que el juez puede resolver por otra vía.

Antes de que llegue la demanda

Si tiene proyectos entregados en los últimos cinco años, vale la pena responder tres preguntas hoy:

1. ¿Tiene identificada la fecha de recepción definitiva de cada proyecto, y sabe cuántos meses le quedan de exposición en cada uno?
2. Los reclamos que ha recibido de las comunidades, ¿están registrados y calificados técnicamente, o solo respondidos por operaciones?
3. Si mañana lo demandan, ¿tiene un informe técnico propio del estado de las obras al momento de la recepción, o va a construir su defensa sobre el peritaje que designe el tribunal?

Si alguna de las tres respuestas lo deja incómodo, conversemos antes de que exista una demanda. Revisar el estado de exposición de una cartera de proyectos toma bastante menos tiempo y dinero que discutir la calificación de un defecto en juicio.