Arbitraje en conflictos inmobiliarios

La materia más arbitrada de Chile, y la que peor se anticipa al firmar

El 34,2% de los arbitrajes del CAM Santiago corresponde a materias inmobiliarias: 151 solicitudes en 2025, el segmento más grande de todos. La promesa de compraventa es además el cuarto contrato más arbitrado del país, con 74 causas. Y sin embargo es donde las cláusulas de resolución de controversias se redactan con menos atención: se copian del contrato anterior, se aceptan como vienen del modelo, o se dejan para el final de la negociación.

1. Por qué el conflicto inmobiliario llega tarde

Un proyecto inmobiliario tiene una característica que lo distingue: el conflicto suele aparecer cuando el negocio ya se ejecutó. El terreno se compró, el edificio se construyó, las unidades se vendieron. Lo que se discute después es si lo que se hizo correspondía a lo que se pactó, y para entonces las decisiones que determinan el resultado ya se tomaron —muchas veces años antes, por personas que ya no están en la empresa.

Esto tiene una consecuencia práctica: en materia inmobiliaria, la calidad del expediente depende de disciplina documental sostenida durante todo el proyecto. Las promesas, adendas, actas de directorio, informes de due diligence, aprobaciones y recepciones son el caso. No hay forma de reconstruirlos después.

2. Las cuatro controversias que concentran la materia

Promesas de compraventa y ventas en verde. Incumplimiento del plazo de entrega, resciliación unilateral, cláusulas penales, devolución de anticipos, cambios en el proyecto respecto de lo ofrecido. Es la controversia de mayor volumen.
→ Promesas de compraventa y ventas en verde

Vicios de construcción y responsabilidad del vendedor. La inmobiliaria como demandada por compradores o por la comunidad. Discusión sobre el tipo de vicio, el plazo aplicable, quién responde entre vendedor, constructor y proyectistas, y qué acción de repetición existe.
→ Vicios de construcción: responsabilidad del vendedor

Compraventa de terrenos con condiciones. Compras sujetas a la obtención de permisos, cambio de uso de suelo, factibilidad sanitaria o resultados de due diligence. Qué pasa cuando la condición no se cumple, quién soportó el riesgo y qué se debe restituir.
→ Compra de terrenos sujeta a permiso: qué pasa si no sale

Conflictos entre socios de un proyecto. Sociedades de proyecto, joint ventures, pactos de accionistas: aportes no enterados, decisiones de aumento de capital, salida de un socio, valorización de la participación. Son las causas de cuantía indeterminada que más se ven.
→ Conflictos entre socios de un proyecto inmobiliario

3. La cláusula arbitral en contratos inmobiliarios

Las mismas cuatro decisiones que en construcción —quién administra, qué tipo de árbitro, cuántos árbitros, qué materias quedan sometidas— con dos particularidades propias:

El problema de las partes múltiples. Un proyecto inmobiliario involucra promesa, contrato de construcción, contratos con proyectistas, y a veces un pacto de accionistas. Si esos instrumentos tienen cláusulas de resolución distintas, un mismo hecho puede terminar discutiéndose en tres foros que no se comunican, con resultados potencialmente contradictorios y sin posibilidad de traer a todos los responsables a la misma mesa. Revisar la coherencia entre instrumentos vale más que perfeccionar cada cláusula por separado.

Contratos con consumidores. Cuando la contraparte es un comprador persona natural, la cláusula arbitral no opera igual que entre empresas: los derechos que la Ley 19.496 reconoce al consumidor son irrenunciables, y una cláusula que pretenda sustraer el conflicto de esa protección puede ser declarada abusiva. La jurisprudencia de la Corte Suprema ha invalidado cláusulas de este tipo en promesas de compraventa de viviendas. Es un terreno donde la vía arbitral no está asegurada, y conviene evaluarlo caso a caso.

→ Cláusula arbitral: cómo redactarla y los errores que se pagan caros · Árbitro de derecho, arbitrador o mixto

4. Costos, plazos y qué hacer si el conflicto empezó

→ Cuánto cuesta y cuánto dura un arbitraje · Los primeros 30 días de un conflicto

Todos los temas de este pilar

• Árbitro de derecho, arbitrador o mixto: cuál conviene
• Cláusula arbitral: cómo redactarla y los errores que se pagan caros
• Compra de terrenos sujeta a permiso: qué pasa si no sale
• Conflictos entre socios de un proyecto inmobiliario
• Cuánto cuesta y cuánto dura un arbitraje en Chile
• Los primeros 30 días de un conflicto
• Promesas de compraventa y ventas en verde: qué pasa cuando se incumplen
• Vicios de construcción: quién responde y por cuánto tiempo