Conflictos entre socios de un proyecto inmobiliario

Los conflictos entre socios de un proyecto inmobiliario tienen una particularidad incómoda: mientras se discuten, el proyecto sigue. Hay plazos que corren, cuotas que pagar y decisiones que tomar, y la parálisis societaria destruye valor más rápido que cualquiera de las posiciones en disputa. Son, además, las causas de cuantía indeterminada que más se ven.

Los cinco detonantes

Aportes comprometidos y no enterados; aumento de capital que diluye a quien no puede concurrir; sobrecostos y quién los financia; desacuerdo sobre el momento de vender; y el socio que aporta gestión frente al que aporta capital.

Qué debió decir el pacto y casi nunca dice

Mecanismo de desempate, procedimiento de salida con fórmula de valorización, consecuencias precisas del incumplimiento de un aporte, y regla de decisión para vender bajo un precio objetivo.

Valorización de la participación

El punto más disputado. Métodos, quién designa al valorizador y por qué acordar el método antes del conflicto vale más que discutir la cifra después.

Mecanismos de salida

Cláusulas de compra recíproca, derechos de arrastre y de acompañamiento. Cómo operan y qué las hace inaplicables en la práctica.

Medidas mientras se discute

Cómo evitar que la disputa societaria detenga el proyecto, y qué resguardos cabe pedir cuando hay riesgo de administración desleal.

Por qué esto casi siempre debe arbitrarse

Confidencialidad, especialidad y velocidad. Una disputa societaria pública en un proyecto en comercialización tiene un costo comercial propio.